Главная | Семейное право | Оформление прав на земельные участки законодательство

Право на земельный участок

Оформление прав на земельный участок при совершении сделки со зданием Статья 18Закона о государственной регистрации прав определяет следующие требования к правоустанавливающим документам на недвижимость: Договор купли-продажи, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость и занимаемый ею земельный участок, должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: Данные об объектах отчуждаемой недвижимости и передаваемом земельном участке указываются в договоре в соответствии с правилами ст.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования п. Сведения об ограничении обременении прав на земельный участок должны быть включены в договор купли-продажи, в противном случае в регистрации сделки или права покупателя может быть отказано по основанию, указанному в п. Кадастровый план отчуждаемого участка - необходимое приложение к документам, представляемым в орган по государственной регистрации прав п.

Порядок государственной регистрации при отчуждении недвижимости вместе с земельным участком. С вступлением в силу Земельного кодексаРоссийской Федерации усложнилась процедура оформления сделок по приобретению в собственность зданий, строений, сооружений. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса в ряде случаев вступили в противоречие с нормами Гражданскогокодекса.

Так, если Гражданский кодекс допускал как возможность нахождения в гражданско-правовом обороте зданий без земельных участков, на которых они расположены, так и земельных участков в отрыве от зданий, стоящих на этих земельных участках, то Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами пп.

Наличие в законодательстве противоречивых норм породило их различное толкование и, соответственно, различный подход к оформлению сделок с недвижимостью. Здание расположено на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Наиболее распространенная в настоящее время ситуация, когда у собственника недвижимости, продающего или иным образом отчуждающего здание, земельный участок находится на праве постоянного бессрочного пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Рассмотрим эту ситуацию подробнее. При покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю следует знать, что, несмотря на нормы Гражданского кодекса,он не приобретет право постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание. Кроме того, помимо здания, являющегося предметом договора купли-продажи, на земельном участке могут быть расположены иные здания, находящиеся у продавца в собственности.

В этом случае необходимо определить земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, то есть необходимо осуществить работы по выделению разделению земельного участка, межеванию и кадастровому учету. Названные вещные права на землю не могут быть приобретены покупателем по сделке со зданием, поскольку Земельным кодексомустановлены определенные ограничения для таких вещных прав, как право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения.

Земельным кодексом установлены определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного бессрочного пользования, а именно, ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закрепленст. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса вообще не допускается ст.

По этим же причинам после вступления в силу Земельного кодексаорган местного самоуправления, распоряжающийся земельными участками, не может предоставить покупателю здания земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Следовательно, купив недвижимость, расположенную на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупатель вещные права на землю не приобретает, равно как продавец с отчуждением здания не утрачивает имеющихся у него прав на земельный участок.

Покупателю здания как собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. Продажа жилого дома или иного здания в данном случае осуществляется без земельного участка. Предметом договора купли-продажи в данном случае является здание. Покупатель недвижимости, зарегистрировав свое право на здание в Едином государственном реестре прав, может по своему выбору оформить права на землю: Итак, после регистрации перехода права собственности на здание покупатель в порядке, установленном статьей 36Земельного кодекса РФ, реализует свое право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды.

Оформление прав покупателя недвижимости на занятый этой недвижимостью земельный участок включает в себя следующие действия: Говоря о приобретении покупателем здания земельного участка в собственность, следует сказать, что в этом случае земельный участок передается в собственность за плату по договору купли-продажи. При этом стоимость земельного участка будет зависеть от цены земли, установленной субъектом Российской Федерации, на территории которого этот земельный участок расположен.

Самым оптимальным вариантом оформления права на земельный участок при покупке здания у физического лица следует признать ситуацию, когда продавец здания оформит земельный участок, на котором это здание расположено, в собственность и продажа здания будет осуществлена вместе с земельным участком. Такой вариант представляется выгодным как для продавца, так и для покупателя.

В чем же заключается выгода такой сделки. Продавец здания, расположенного на земельном участке, находящемся у него на праве постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, в соответствии со ст. Иными словами, земельный участок передается ему в собственность бесплатно конечно же, при условии соблюдения однократности приватизации , в то время как покупатель недвижимости может приобрести земельный участок в собственность только за плату. Продажа здания и земельного участка, на котором это здание расположено, оформляется одним договором купли-продажи, который представляется в орган по государственной регистрации один раз для регистрации перехода права на здание и земельный участок.

При этом регистрация перехода права на здание и на земельный участок должна быть осуществлена в единый месячный срок. Цена сделки существенно возрастает за счет стоимости земельного участка. Покупатель приобретает здание вместе с земельным участком и избавлен от необходимости обращения в орган местного самоуправления за оформлением прав на землю и заключением договора купли-продажи земельного участка, а также от обращения в орган по государственной регистрации за регистрацией перехода права на земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка.

От продавца не требуется совершения целого ряда действий, направленных на прекращение его права на земельный участок. Следует заметить, что при выкупе покупателем здания земельного участка у органа местного самоуправления продавец недвижимости также должен обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об отказе от своих прав на земельный участок. При этом отказ продавца от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок не влечет за собой его прекращения п. Впоследствии продавец также должен обратиться в орган по государственной регистрации с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав записи о прекращении права на принадлежащий ему земельный участок.

При этом заявление продавца о прекращении права постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения должно быть подано одновременно с заявлением покупателя о регистрации права на земельный участок. Оформление прав покупателя недвижимости на здание и земельный участок и регистрация перехода права происходит в более короткий срок. При заключении договора стороны определяют границы земельного участка, что впоследствии позволяет избежать спора о границах земельного участка. Все вышесказанное в равной степени относится к случаям, когда продавец жилого дома имеет земельный участок в фактическом пользовании.

В соответствии с пунктом 4 статьи 3Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта г. N "О собственности в СССР", имеют право на однократную бесплатную передачу в собственность земельного участка в соответствии с правилами, установленнымистатьей 20Земельного кодекса.

Следовательно, продавец жилого дома может бесплатно получить земельный участок в собственность и совершить сделку по продаже жилого дома вместе с земельным участком. В случае если право собственности на земельный участок продавцом до сделки отчуждения жилого дома оформлено не было, то покупатель жилого дома может приобрести право собственности на земельный участок только в результате возмездной сделки. Применительно к юридическим лицам Федеральный закон"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.

В соответствии с п. Обращает на себя внимание тот факт, что требование о переоформлении земельного участка предъявляется не к продавцу, а к покупателю здания. Именно покупатель здания должен переоформить право в соответствии с осуществленным им выбором: Однако все положения Земельного кодекса,устанавливающие порядок и основания заключения договора аренды и купли-продажи земельного участка, относятся к собственнику недвижимости, а покупатель таковым становится только с момента регистрации перехода права собственности.

Может ли покупатель, не являясь еще собственником недвижимости, ставить вопрос о переоформлении прав на земельный участок? Исходя из положений вышеназванного Закона"О введении в действие Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы: В реальной практике, исходя из положений ст. Здание расположено на земельном участке, находящемся у продавца на праве собственности. Рассмотрим другие возможные ситуации оформления прав на земельный участок при отчуждении здания.

Гражданин или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит жилой дом или иное здание, расположенное на земельном участке, также принадлежащем на праве собственности, отчуждает здание по договору купли-продажи, дарения и др.

Основания возникновения прав на земельные участки

Статья ГК РФ содержит диспозитивную норму, в соответствии с которой соответствующая часть земельного участка, на которой расположено продаваемое здание, по выбору собственника земельного участка может быть передана покупателю здания в собственность, или в аренду, или в пользование. Если стороны не определили своим соглашением, на каком праве земельный участок переходит к приобретателю здания, то к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования.

Удивительно, но факт! При этом заявление продавца о прекращении права постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения должно быть подано одновременно с заявлением покупателя о регистрации права на земельный участок. Перечень оснований прекращения права собственности на имущество содержится в п.

Аналогичная норма содержится и в статье ГК РФ, в соответствии с которой при любом отчуждении здания права на земельный участок, на котором здание расположено, определяются соглашением сторон. Однако статья 35Земельного кодекса РФ содержит императивную норму, в соответствии с которой стороны договора не имеют возможности осуществлять какой-либо выбор права, на котором передается земельный участок, занятый зданием.

Здание может быть отчуждено только вместе с соответствующей частью земельного участка, на котором оно расположено и который необходим для его использования. Это требование действует всегда, когда отчуждаемое здание и земельный участок, на котором оно расположено, находятся в собственности одного лица. Исключение возможно только в следующих случаях: Исходя из положений пункта 3 статьи 3Земельного кодекса истатьи Гражданского кодекса, применению подлежат нормыстатьи 35Земельного кодекса, в связи с чем отчуждение продажа здания невозможно без отчуждения земельного участка или части земельного участка.

Однако часть земельного участка не может быть объектом вещных прав, а предметом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет ст. Поэтому до заключения договора купли-продажи необходимо определить земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, то есть необходимо осуществить работы по выделению разделению земельного участка, межеванию и кадастровому учету и внести записи о праве собственности продавца на образованные в результате выделения разделения земельные участки.

Возможны два варианта оформления прав на земельный участок. А Вместе со зданием отчуждается весь земельный участок, принадлежащий собственнику здания на праве собственности. В этом случае в предмете договора должен быть определен и земельный участок. Кадастровые работы в обязательном порядке должны быть проведены в случае отчуждения здания и земельного участка по договору купли-продажи статья 37Земельного кодекса. Регистрация перехода права в Едином государственном реестре прав осуществляется как на здание, так и на земельный участок.

В Вместе со зданием отчуждается соответствующая часть земельного участка, на которой это здание расположено и которая необходима для использования здания.

Виды прав на земельные участки. Субъекты, объекты и участники земельных отношений

При проведении землеустроительных и кадастровых работ по формированию новых земельных участков следует учитывать следующее: N в ред. Именно при межевании в соответствии с градостроительными нормативами, генеральными планами и проектами, правилами землепользования и застройки должен быть определен земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. Раздел реестра, содержащий записи о правах на земельный участок, существовавший до разделения, должен быть закрыт в связи с преобразованием земельного участка.

Открываются новые разделы для внесения записей о вновь сформированных земельных участках, в которые должны быть перенесены актуальные записи из закрытого раздела реестра, в том числе записи о праве собственности. Указанные изменения в Едином государственном реестре прав осуществляются по заявлению правообладателя и представления кадастровых планов новых земельных участков и других необходимых документов.

Следует отметить, что в соответствии с п. Как известно, государственной регистрации подлежат не только вещные права на недвижимость, но и сделки с ней договоры в случаях, установленных ГКРФ.

время оформление прав на земельные участки законодательство повернулась каблуках

В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи жилых помещений жилого дома или его части, п. Подлежат регистрации договоры дарения или передачи недвижимости под выплату ренты независимо от ее назначения ст. В случае заключения договоров купли-продажи жилого дома или его части, прочно связанной с землей вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат: В случае заключения договоров дарения недвижимости или ее части, прочно связанной с землей , передачи недвижимости под выплату ренты в том числе на условиях пожизненного содержания с иждивением вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат: В случае заключения договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения здания, сооружения, части здания, прочно связанной с землей, или встроенно-пристроенного нежилого помещения вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат: Здание расположено на земельном участке, используемом продавцом на основании договора аренды.

Другая возможная ситуация, когда гражданин или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит здание, расположенное на арендованном им земельном участке, продает здание. При продаже покупатель здания приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец здания ст. В случае отчуждения недвижимости любым способом не только в случае продажи при переходе права собственности на здание к другому лицу это лицо приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания пункт 2 ст.

При переходе права собственности на здание к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник статья 35ЗК РФ. Из анализа приведенных норм ГражданскогоиЗемельногокодекса следует, что приобретатель здания, расположенного на арендованном земельном участке, приобретает право пользования земельным участком на праве аренды на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости.


Читайте также:

  • Способы осуществления семейных прав
  • Брачный договор до подачи заявления
  • Семейное право родители обязаны
  • Как изменить договор приватизации квартиры
  • Отчуждение имущества при разделе имущества супругов
  • Преимущественное право арендатора земельного участка на выкуп
  • Порядок рассмотрения дел о нарушении пдд