Главная | Земельные вопросы | Доходный подход к оценке земельных участков

Методы оценки земельных участков

Доходный подход включает три метода: Метод капитализации дохода земельной ренты основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, то есть. Этапы определения рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода: Определение величины капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать: В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

Подхода к расчету коэффициента капитализации: Первый подходрассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. Второй подход— условная капитализацияисходя из установленного, государством срока капитализации.

Этот подход используется при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет. Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода.

В практике она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок. Определение ставки дохода методом кумулятивного построения: Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участокучитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением. Четвертый подход — метод анализа сравнительных продаж рыночной выжимки предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам.

Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, то есть капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок. Определение рыночной стоимости земельного участка. Расчеты стоимости земли Сз методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы: Д —доход; Кк — коэффициент капитализации. Определите рыночную стоимость земельного участка, если известно, что: Годовая рента земельного участка: Рыночная стоимость земельного участка составит: Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы, может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.

Земельная арендная плата — это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования распоряжения земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. Годовая арендная платаможет быть рассчитана по следующей формуле: Определить стоимость земельного участка, если известны следующие данные: Базовая ставка арендной платы составляет 20 руб.

Определяем величину годовой арендной платы за участок: Рассчитываем стоимость земельного участка: Оцените рыночную стоимость права на заключение договора аренды методом капитализации дохода, если известно, что площадь земельного участка — 40 соток. Величина ренты определенная на основе анализа рыночных ставок арендной платы за право пользования аналогичными земельными участками равна руб.

Коэффициент капитализации — 0,2. Рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка составит: Метод остатка используется для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может также использоваться для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку. При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия: Имеющиеся здания и сооружения должны соответствовать варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты и срок их эксплуатации на их строительство должны быть рассчитаны достаточно точно.

Должен быть известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости.

постепенно Доходный подход к оценке земельных участков совсем

При этом арендные ставки за помещение должна рассчитываться на базе рыночных арендных ставок. На практике возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант метода остатка предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка. Стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа. Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: Прямые издержки — расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Косвенные издержки — расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства.

Доходный подход к оценке земельных участков внизу, лежали

К косвенным издержкам относятся: Прибыль инвестора — денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Прибыль может быть рассчитана: При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений. Накопленный износ включает величину физического, функционального и экономического внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке. Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между затратами на создание улучшений без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Накопленный износ также может определяться в целом исходя из срока жизни объекта. После определения величины накопленного износа ее вычитают из суммы затрат на создание зданий и сооружений, для получения стоимости их воспроизводства или замещения на дату оценки. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимостиза год на основе рыночных ставок арендной платы. Данный расчет осуществляется в три стадии.

На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход ПВД. ПВД — это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду это могут быть все площади — складское помещение или полезная площадь — офисное помещение , и ставки арендной платы.

ПВД рассчитывается на ежегодной основе по следующей формуле: S — площадь сдаваемая в аренду или другая единица измерения, приносящая доход , м2; А — ставка арендной платы за м2 площади. Расчет производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка недвижимости. На второй стадииоценивается действительный валовой доход ДВД. ДВД — это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Операционные расходы— это периодические расходы, необход мые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить: Это налоги на землю и имущество страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов. В то же время можно выделить типичные статьи расходов, которые характерны практически для любого объекта: Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование , а также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания кровли, покрытий пола ; расходы на косметический ремонт окраска фасада зданий , сантехнический и электротехнический ремонт.

Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете денежные средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным. Расходы на замещение рассчитывают как ежегодные отчисления в фонд замещения, т. Анализ доходов и расходов производится на основе ретроспективных данных бухгалтерского отчета или на основе прогнозных данных.

При этом необходимо рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта недвижимости, то есть провести нормализацию отчетных данных. Расчет чистого операционного дохода, ЧОД: ОР — операционные расходы, руб. РЗ - Расходы на замещения, руб. Расчет остатка чистого операционного дохода для земликак разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

Расчет рыночной стоимости земельного участкапутем капитализации чистого операционного дохода для земли. Определите стоимость земельного участка площадью м2. Разработана документация на строительство двух зданий с учетом наиболее эффективного использования земельного участка: Срок экономической жизни зданий составляет 90 лет. Ставка арендной платы руб. Расходы условно постоянные — ,0 тыс. Расходы условно переменные — ,0 тыс.

Удивительно, но факт! Плотность застройки 4 дачных дома на 1 га. Стои мость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.


Читайте также:

  • Долги судебные приставы ставропольский край
  • Какие документы получают при разводе
  • Этапы сделка купли-продажи земельного участка
  • Является ли снятие дисциплинарного взыскания поощрением работника